平成4年度 宅地建物取引主任者資格試験 問23

敷地が2以上の地域にわたる場合の制限とは

建築物の敷地が異なる用途地域や容積率、建ぺい率の地域にまたがる場合、用途制限は敷地の過半を占める地域の規定が敷地全体に適用されます。一方、容積率や建ぺい率の限度は、各地域の面積の割合に応じて加重平均して算出します。

正解の根拠

図の内容より、敷地および前面道路の条件は以下の通りです。

• 左側の近隣商業地域：面積120㎡、指定容積率40/10（400パーセント）、前面道路の幅員5m
• 右側の住居地域：面積80㎡、指定容積率20/10（200パーセント）、前面道路の幅員5m
• 敷地全体の面積：$120\text{m}^2 + 80\text{m}^2 = 200\text{m}^2$

選択肢1について、敷地全体の容積率の限度を求めます。
前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率の限度は「指定容積率」と「前面道路の幅員に法定乗数を掛けた値」の小さい方が各地域に適用されます。

近隣商業地域の容積率の限度：

• 指定容積率: 400パーセント
• 前面道路幅員による制限: $5\text{m} \times 6/10 = 300\text{パーセント}$
• 小さい方の300パーセントを適用

住居地域の容積率の限度：

• 指定容積率: 200パーセント
• 前面道路幅員による制限: $5\text{m} \times 4/10 = 200\text{パーセント}$
• どちらも200パーセントであり、200パーセントを適用

敷地全体の容積率の限度は、各地域の容積率の限度を敷地面積で加重平均して求めます。

$(120\text{m}^2 \times 300\text{パーセント} + 80\text{m}^2 \times 200\text{パーセント}) \div 200\text{m}^2$

$= (36000 + 16000) \div 200$

$= 52000 \div 200$

$= 260\text{パーセント}$

したがって、適用される建築物の容積率の最高限度は260パーセントとなり、この選択肢の内容は正しいです。

各選択肢の解説

• 1: 正解。上記の計算の通り、敷地全体の容積率の最高限度は加重平均により260パーセントとなります。

• 2: 誤り。法定の建ぺい率は近隣商業地域が80パーセント、住居地域が60パーセントです。敷地が2以上の地域にわたる場合の建ぺい率の限度も、各地域の建ぺい率の限度を敷地面積で加重平均して求めます。角地緩和を考慮しない場合は $(120\text{m}^2 \times 80\text{パーセント} + 80\text{m}^2 \times 60\text{パーセント}) \div 200\text{m}^2 = 72\text{パーセント}$ と計算されますが、問題文に「街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けている」とあるため、建ぺい率に10パーセントを加算する角地緩和が各地域に適用されます。正しい建ぺい率の最高限度は、それぞれ10パーセントを加算した90パーセントと70パーセントを用いて、$(120\text{m}^2 \times 90\text{パーセント} + 80\text{m}^2 \times 70\text{パーセント}) \div 200\text{m}^2 = 82\text{パーセント}$ となります。

• 3: 誤り。日影による中高層の建築物の高さの制限（日影規制）は、地方公共団体の条例で指定された区域において適用されます。近隣商業地域や住居地域であっても条例により指定されれば適用されるため、「適用されることはない」とする記述は誤りです。

• 4: 誤り。建築物の敷地が2以上の用途地域にわたる場合、用途制限は敷地の過半を占める地域の規定が敷地全体に適用されます。本問の敷地は近隣商業地域が120㎡、住居地域が80㎡であり、過半を占める近隣商業地域の制限が適用されます。近隣商業地域では倉庫業を営む倉庫を建築することができるため、特定行政庁の許可を受けなくても建築可能です。