宅建 住宅瑕疵担保履行法 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

「住宅瑕疵担保履行法」は、宅建業法とセットで出題される重要な法律です。

新築の家を買ってすぐに雨漏りしたり家が傾いたり（瑕疵・契約不適合）した場合、売主である宅建業者は直す責任を負います（最低10年間）。しかし、もしその業者が倒産してお金がなかったら、買主は泣き寝入りになってしまいます。
そこで、業者が倒産しても確実に修理代が支払われるよう、あらかじめ業者に「お金を預けておく（供託）」か「保険に入っておく（保険加入）」ことを義務付けたのがこの法律です（資力確保措置）。

2. 学習のポイント

1. 適用対象
この法律が適用されるのは、「宅建業者が自ら売主」となり、「宅建業者でない者（一般消費者）」に「新築住宅」を売り渡す場合のみです。中古住宅や、業者間取引には適用されません。
※「新築」とは、建設工事の完了から1年未満で、かつ、これまで誰も住んだことがないものを指します。

2. 2つの資力確保措置
業者は物件を引き渡すまでに、以下のどちらかの措置を講じなければなりません。

• 住宅販売瑕疵担保保証金の供託：法務局にお金を預けておくこと。
• 住宅販売瑕疵担保責任保険の契約締結：保険会社と保険を契約しておくこと。

3. 基準日の届出とペナルティ
業者は、毎年3月31日（基準日）ごとに、その日までの1年間に引き渡した新築住宅の戸数や供託の状況などを、基準日から3週間以内に免許権者（知事等）に届け出なければなりません。
もしこの届出を怠った場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降は、新たに新築住宅の売買契約を締結することができなくなります。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、宅建業法の一部として毎年必ず1問出題されます（問45であることが多いです）。

「適用対象」の引っかけが非常に多いです。「宅建業者Aが、宅建業者Bに新築住宅を売却する場合、Aは資力確保措置を講じなければならない」（正解：誤り。買主が業者なので適用対象外）や、「中古住宅を売却する場合」（正解：誤り。新築のみ対象）といったパターンを秒殺できるようにしましょう。

また、「買主に対する説明義務」も頻出です。業者は売買契約を締結する前に、資力確保措置の状況（どこに供託しているか等）について、買主に対して書面を交付して説明しなければなりません。（※この説明は取引士でなくても構いません）。

4. 間違えやすいところ

保険契約の要件
保険を利用する場合、その保険料を支払うのは「売主である宅建業者」です。買主に負担させてはいけません。また、保険の有効期間は引渡しから「10年以上」でなければなりません。

供託所の所在地
供託金を預ける場所は、「宅建業者の主たる事務所（本店）の最寄りの供託所」です。物件の所在地や、買主の住所の最寄りではありません。

供託金の還付と不足分の補充
万が一業者が倒産し、買主が供託所からお金を受け取った（還付された）場合、預けてある供託金が不足してしまいます。この場合、業者は免許権者から「不足している旨の通知書」を受け取った日から2週間以内に不足分を供託し、さらにその日から2週間以内に免許権者に届け出なければなりません。