宅建 宅地建物取引士 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産取引の専門家である「宅地建物取引士（宅建士）」に関するルールです。単に試験に合格しただけでは宅建士として働くことはできません。本分野では、合格後に必要な「資格登録」の要件、実際に業務を行うために必要な「宅建士証」の交付・更新ルール、および宅建業者の事務所に必ず置かなければならない「専任の宅地建物取引士」の設置義務について学びます。

2. 学習のポイント

• 宅建士への3ステップ：①宅建試験に合格する → ②都道府県知事に「資格登録」をする（実務経験2年以上等の要件あり、一生有効） → ③知事から「宅建士証」の交付を受ける（有効期間5年）、というステップを正確に区別してください。
• 独占業務：宅建士でなければできない業務（独占業務）は以下の3つのみです。
  1. 35条書面（重要事項説明書）への記名
  2. 重要事項の説明
  3. 37条書面（契約書）への記名
• 専任の宅建士の設置義務：宅建業者は、事務所には「業務に従事する者5名につき1名以上」、案内所（モデルルームなど）には「1名以上」の、成年者である専任の宅建士を置かなければなりません。

3. 実際の出題のされ方

宅建士制度は頻出の分野です。「登録の移転」と「変更の登録」の違いがひっかけ問題として非常によく狙われます。

• 変更の登録：氏名、住所、本籍、勤務先の宅建業者に変更があった場合に、遅滞なく届け出る義務（必須）。
• 登録の移転：勤務先の宅建業者の事務所が別の都道府県に変わった場合等に、登録先の知事を変更する手続き（任意。ただし事務禁止処分中などは不可）。

また、「宅建士が退職して専任の宅建士の数が足りなくなった場合、何日以内に補充しなければならないか？」という問題に対し「2週間以内」と答えさせる問題も頻出です。

4. 間違えやすいところ

未成年者の扱い
未成年者であっても、宅建試験を受験し合格することは可能です。また、一定の要件を満たせば資格登録も可能です。しかし、「専任の宅建士」として事務所に設置されるためには、原則として「成年者」でなければならない点に注意してください。

宅建士証の提示義務
宅建士は、重要事項説明を行う際は、相手方から請求されなくても「必ず自ら宅建士証を提示」しなければなりません。一方、それ以外の業務中（取引の関係者から請求された場合など）は、「請求があった時に提示」すれば足ります。

宅建士の欠格事由と免許の欠格事由の違い
宅建業の「免許」の欠格事由と、宅建士の「資格登録」の欠格事由はほぼ同じですが、微妙な違いがあります。たとえば、未成年者に関するルールなどが異なります。