令和3年度 宅地建物取引士資格試験（12月実施） 問38
宅建業法業務上の規制自ら売主の8種制限広告規制・取引態様の明示担保責任の特約制限・他人物売買等
この問題は2021(R3)12月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第6条第1項の確認をいうものとする。
- ア 宅地建物取引業者Aは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
- イ 宅地建物取引業者Cは、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。
- ウ 宅地建物取引業者Fは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Gと売買契約の予約を締結した。
- エ 宅地建物取引業者Hは、農地の所有者Iと建物の敷地に供するため農地法第5条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人JとI所有の農地の売買契約を締結した。
解答・解説を読む
正解: 選択肢3
本問は、宅地建物取引業法における広告の開始時期の制限、契約締結等の時期の制限、および自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限（他人物売買の制限）に関する理解を問う問題です。
各記述の解説
ア：違反する
宅地建物取引業者は、未完成物件について、建築確認等の処分があった後でなければ、当該物件の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません（宅建業法33条）。これは売買だけでなく貸借の場合にも適用されます。したがって、建築確認前に募集広告を行うことは宅建業法に違反します。イ：違反しない
宅地建物取引業者は、未完成物件について、建築確認等の処分があった後でなければ、自ら当事者として、もしくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはなりません（宅建業法36条）。しかし、この契約締結等の時期の制限は貸借の代理・媒介には適用されません。したがって、建築確認前に貸借の代理をして賃貸借契約を締結しても宅建業法には違反しません。ウ：違反しない
宅地建物取引業者は、原則として、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはなりません（宅建業法33条の2）。しかし、この規定は宅地建物取引業者間の取引には適用されません（宅建業法78条2項）。本肢では、買主であるGも宅地建物取引業者であるため、他人物売買の制限は適用されず、違反しません。エ：違反する
前述の通り、自ら売主となる他人物売買は原則として禁止されていますが、当該物件を取得する契約を締結している場合は例外として売買契約を締結できます。ただし、その取得に関する契約が停止条件付きである場合は、この例外は適用されません。農地法第5条の許可を条件とする売買契約は停止条件付き契約に該当するため、当該農地を取得する確実性が担保されておらず、これを自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人Jに売却することは宅建業法に違反します。
各選択肢の解説
- 1 (ア、イ): アが違反するため誤りです。
- 2 (ア、エ): アおよびエが違反するため誤りです。
- 3 (イ、ウ): イおよびウはいずれも違反しないため、これが正解です。
- 4 (ウ、エ): エが違反するため誤りです。