宅建 開発許可制度 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

勝手に山を切り開いて住宅地を作ってしまうと、道路が狭かったり、下水道が整備されていなかったり、崖崩れの危険があったりして、安全で快適な街づくりができません。そこで、一定規模以上の土地の造成（土地の区画形質の変更）を行う場合には、あらかじめ都道府県知事等の許可を受けなければならないとする制度が「開発許可制度」です。都市計画法の中に規定されています。

2. 学習のポイント

まず、そもそも「開発行為」とは何かの定義を覚えます。「主として、建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う、土地の区画形質の変更」を指します。単に建物を建てるだけの行為や、既存の建物を建て替えるだけの行為は開発行為にはあたりません。

次に、「どのような場合に許可が必要か（または不要か）」の判断基準をマスターします。

1. 面積による例外：市街化区域なら1,000㎡未満、非線引区域や準都市計画区域なら3,000㎡未満など、小規模な開発は許可不要です。
2. 目的による例外：農林漁業の用に供する建築物（市街化区域以外）や、公益上必要な建築物（駅舎、図書館など）のための開発は許可不要です。
3. 行為の性質による例外：都市計画事業や土地区画整理事業として行う開発行為は許可不要です。

最後に、許可を受けた後、工事が完了するまでの間や完了した後の「建築制限」についても押さえます。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、毎年必ず1問出題される超重要テーマです。「次のうち、開発許可を受ける必要があるものはどれか」という形式で、許可の要否を問う問題が圧倒的に多いです。

ここでは、「区域（どこで）」「面積（どのくらいの広さで）」「目的（何のために）」の3つの要素を組み合わせて許可の要否を判断させます。例えば、「市街化調整区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,500㎡の土地の区画形質の変更を行う場合、開発許可は必要か」といった問題です。（答え：不要。市街化調整区域での農林漁業用建築物等は面積にかかわらず許可不要のため）。

4. 間違えやすいところ

「特定工作物」の分類
第一種特定工作物（コンクリートプラントなど）と第二種特定工作物（ゴルフコースや、1ha以上の野球場・遊園地など）の違いに注意が必要です。ゴルフコースは面積にかかわらず常に第二種特定工作物になります。

市街化区域での農林漁業用建築物
農林漁業を営む者の居住用住宅や農業用倉庫などを建てるための開発行為は、市街化調整区域や都市計画区域外では「許可不要」ですが、市街化区域内では「面積要件（原則1,000㎡以上なら許可必要）」による判断になります。市街化区域はどんどん市街化を進める区域であり、農地を守るための例外規定が適用されないからです。

開発許可後の建築制限
開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があるまでの間は、原則として建築物を建築してはいけません。ただし、「工事用の仮設建築物を建築するとき」や「都道府県知事が支障がないと認めて承認したとき」などは建築可能です。例外の要件をしっかり覚えましょう。